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童再興:台灣房地產大崩壞才開始
新聞發佈時間:2016/11/07 10:26:49 pm
       

台灣房地產從2014年開始走入空頭市場, 如今「房市急凍」、「房價殺破盤」、「房仲業名列6大慘業之一」、「房價要慘跌3成」、「房市要冰凍10年」⋯⋯市場心理已經一面倒向空頭,不過此時,仍遠遠未到最慘烈的谷底點。此次房市下跌的大空頭形勢,十分險惡,不但可能重演台灣1990年代10年大空頭的歷史,甚至有可能步上日本房市大崩壞20年的末路。

2003年SARS疫情之後,台灣房市走了10年之久的大多頭,也該休息一下,消化一下高餘屋量。在政府一連串「打房」動作之下,2014年房市終於反轉而下,如今看跌的預期心理主宰整個市場,已經沒人看多、看漲,只剩下「跌多少?跌多久?」的空頭揣測聲音了。

人口老化、經濟衰退 台灣房市谷底還沒到

房市要見底,可觀察股市及政策兩大動向。當台股高掛在9千點之上,房價仍會頑強抵抗,只有等到下一輪台股空頭市場出現,房市才會和股市一起見到底部。當房市血洗成河,或當權者想救經濟拉景氣時,政府才會展開一連串「救房」動作,這也會是房市見底訊號出現的時刻。

不過,小英選上總統,民進黨也完全執政,「分配正義」是新政府的施政主調,要讓年輕人買得起房子,是小英的競選支票,因此至少在2020年之前,恐怕看不到「救房」政策的身影,至少看不到像大陸政府「救房」拉經濟的景況,近1年來大陸房價果然又大漲起來。除此之外,會有越來越多的社會住宅出籠,政府4年要推出7萬戶、8年20萬戶,必將進一步壓抑台灣房價。

然而,即使這次政府出手救房,也不容易見效,原因之一是,台灣利率已低到1%,下降空間有限,而且未來升息機率比降息機率高。即使房市見底,也不容易再展開新一波上漲行情,主要因為人口及經濟成長兩項結構性因素,讓台灣房市很可能出現L型走向,就像日本房市的20年浩劫。

日本房地產從1990年代泡沫破裂至今,房價跌落後便一蹶不振,是世界各國史上最大、也是最長的一次房地產黑暗期。自有住宅率高的日本,人口呈現負成長,且老化十分嚴重,再加上經濟失去動能,陷入低成長年代,國民所得增長停滯,自然無力撐起房價。

同樣的,台灣自有住宅率高達84%,甚至高過日本,僅次於新加坡,世界排名高居第二;餘屋量占所有成屋量的10%,也是高比率;人口結構同樣面臨負成長及老化問題,且未來10年,人口結構問題將更突顯、惡化,勢必大大衝擊台灣房市。
原發文處:http://ppt.cc/1Q35h