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呂紹煒專欄:長夜漫漫房地產,有感降價仍要等
新聞發佈時間:2017/02/21 12:32:15 pm
       

內政部上周公布2016年國內房地產交易紀錄,結果是買賣移轉件數創下史上最低紀錄,全年只有24.5萬件,六都交易量也全數衰退,都創歷史新低量,算是夠慘烈的。不過,這個慘烈可能尚未到盡頭,那些喊房市要復甦者,恐怕是要再等等。
菁華的蛋黃區房價走跌

房地產這波大多頭走了10年以上,即使碰上2008年的全球金融海嘯,房市的熱潮與房價的上揚,也只是稍微停頓後又繼續狂燒。3年多前國內房市開始有反轉跡象,而以去年全年成交量跌破25萬件,連台北市菁華區所謂的「蛋黃區」價格也開始下修,國內房市已入空頭殆無疑義。去年台北市的房市成交量已下滑近3成,那些「蛋黃區」紛傳跌價,較之高點時已下跌超過1成─但這可能還不是終點。

業者把如此慘烈的房市歸因於政府近幾年來的打房措施,及稅改對房市造成的殺傷力。不過,真實的原因應該是國內房市與房價早已脫離基本面支撐,進入資產泡沫階段;政府當時的打房政策只是壓抑其漲勢與熱度,而稅改推出時其實房市已是強弩之末,或許可稱之為「壓垮房市的最後一根稻草」,但以台灣的經濟表現、薪資、所得、社會結構看,原本就無支撐如此高房價、讓泡沫繼續膨脹的條件。
台灣房市結構與情勢已全然改變

雖然身處泡沫熱潮中的民眾與業者,都會產生房價永遠不會下跌、熱潮可持續的「信仰」─日本泡沫經濟破滅前、美國金融海嘯發生前,從一般民眾到房地產業者、再到專業的金融業者,都有著房價不會下跌的堅定信念;至於結果大家都看到了:沒有不破的泡沫,只有尚未來到的時機。

不過,經過了這次的大多頭市場,加上稅制與整體大環境的改變,未來很可能全盤改變了台灣房市的情勢。

早期台灣房市一直有「7年一循環」的說法,其基本邏輯是指房市到了高點,因為民眾所得無法支撐而下滑,但因經濟仍處於快速成長,民眾所得也持續增加,累積數年後又可再買房,從而再次推高房價。而每次扮演房價上揚推手者,投資客總是扮演最重要的角色。

以這波大多頭而言,雙北在房市最熱絡時,業界推佑有5-7成是投資客,因為台灣稅制對炒房者「特別友善」,炒房獲利幾乎完全不必課稅,當房價推高後,往往也會吸引越來越多的民眾,拿出多年積蓄進入房市投資,從而進一步又再推高房價。著名的房市投資客「三黃一劉」,可以在短短幾年累積數百甚至上千戶的成交案量,顯示投資客可觀的實力與影響力。
政經與社會因素都不利房市中長期行情

但前財長張盛和手上完成的「房地合一稅制」,在去年開始實施,房地產的資本利得免稅時代終結,買賣房地產獲利終於要納稅了,且越是短期賣出者稅率越高。在房地合一稅制上路前,投資客就逐漸絕跡,一來是房價原本已高,獲利空間已有限,反是風險增高;二是新的稅制讓炒房者縱然賺到高額價差,但也必須支付高額的稅,再也賺不到如過去一樣豐厚的獲利。

此外,台灣未來經濟進入低成長階段,民眾薪資與所得增長有限,即使再經過幾年,恐怕亦無力支撐高房價。台灣薪資陷入停滯已有15年之久,但這波房市榮景支撐的主要力量,先是來自過去累積的所得實力,2008年之後則是有大降遺贈稅率吸引資金回流的助力,及全球走入低利率、資金寬鬆的金融環境。這些條件未來恐怕很難再同時出現。而台灣人口結構改變,每年新生兒由當年的40多萬降到現在的20萬,甚至有越來越多人流向海外工作,這代表的也是未來中長期需求減少。

整體而言,台灣房市面對的現況與未來是:基本需求減少(少子化加人口外流),經濟低成長、所得與薪資停滯,投資需求不再(稅制影響),但國內空屋仍有百萬戶之多,短期內房市要再造榮景、出現房價狂飆熱況的可能性極低─除非有眾多資金回到台灣且流入房市,才能再次炒高、炒熱房市。至於要看到房價「有感下跌」,在此資金成本仍低廉的時候,加上房價下修有一定的「僵硬性」,恐怕仍要再等待一段時間,不過「量先價行」,以如此低迷的成交量,房價再下修已難避免矣!
原發文處:http://ppt.cc/BKlpL