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逐步到位 「都更三法」有節奏繼續往前走
新聞發佈時間:2018/05/07 09:17:39 am
       

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2017年初,台北市「文林苑」都更案落成啟用。6年前不同意都更的王家強烈抗爭,引發社會議論,也讓內政部持續進行都更條例修法,不過直到蔡政府上任後,修法才有明顯進展。2017年內政部擬具都更條例草案,經行政院通過後,送立法院審議,力拚本會期三讀。

原本就不易推動的都市更新,因文林苑案爭議,使得都更被汙名化。大家聽到都更,以為就是政府要拆你房子,住戶被迫搬遷。從事都更業務14年的營建署都市更新組組長王武聰觀察,那幾年政府變得有點噤若寒蟬,什麼事情都不太敢動,都更案數量大減,部分案件也幾乎停擺。

王武聰1993年進入台北市都發局,當時還沒有都更條例。早年政府辦都更,績效並不明顯,台北市早期10幾年才完成了4個公辦都更案,後來輔以容積獎勵,鼓勵民間辦都更。直到1998年制定都更條例,納入相關配套,政府希望用更宏觀的視野來從事都更案,「除了給胡蘿蔔,也要有棒子(強制性)」,後來才有文林苑的案子產生。

都更的爭議,有許多面向,各方都怕權益受損,因此一定追求最大利益。王武聰說,這次的都更修法,就是「政府明確告訴你有多少利益」,將容積獎勵明確化,讓建商可以去跟地主談;地主部分,若有不同意戶,權益也應完整保障,須經過協調、聽證、審議等完整程序。該走的程序走完,不得已最後需要代拆,政府也會展現公權力。代拆耗費龐大的行政及社會成本,是不得已才採取的手段。

台北永春都更案從2007年第一次審議,2018年才正式動工。王武聰說,他都會跟建商說,都更從頭到尾走完需要的時間很長,前面如果肯多花點時間去協調,再送到政府部門審議,會比較順利。如果前期沒有協調到一定程度,不同意戶在後面審議過程照樣反對,反而會延宕審議時程。

他認為,這次都更條例修正的意涵也在此,前段強調程序完整,後段該怎麼做就做,絕不拖延。過去會有拖延是不同意戶一直阻撓,政府也不知道該怎麼辦。未來都更條例通過後,如遇有惡意阻撓的釘子戶,政府在走完行政程序後就必須介入處理,「不會懸在那裡」,讓都更順利推動。

都更條例從2008年至今是第9次修正。王武聰說,最新的修法方向除了完備都更程序,也希望增加公辦都更的量能。截至目前,全國核定的都更案超過600件,只有20幾件是政府主導,比例僅3%。日本的公辦都更比例達20%。外界也質疑,都更不應該成為建商的一般建案,認為都更應更具公益性,因此2018年年中即將成立的住都中心,重點要務是辦理公辦都更案。

談到公辦都更的困難,王武聰指出,首先是政府的量能不夠,以營建署為例,都市更新組正式人員只有10多人,主要業務是建立法規機制等,人力不足加上受採購法等限制,彈性不夠,成立行政法人的住都中心,盼慢慢增加公辦都更量能。

政府主導的公辦都更分為自行辦理、同意其他機關辦理和公開評選3種。王武聰說,礙於政府量能不足,自行辦理數量很少;公開評選是公開招商讓建商投標,政府會主導先期規劃與後續的監督管理,實施者必須在政府的規範下做,這類的公辦都更以公有地居多,類似「促參」性質,像台北市中正區南海段、新北新店行政園區、永和大陳義胞地區都更案都屬此類。

同意其他機關辦理部分,如國防部的眷改案須由台北市同意。王武聰指出,未來住都中心的角色,也會經由主管機關同意擔任實施者。目前住都中心已規劃數個案件,由住都中心擔任實施者操盤,像是浮洲合宜住宅旁的商業區,由中央都市更新基金捐贈給住都中心做公辦都更,預計蓋商辦複合式大樓。此外,信義區有兩塊國有財產署的基地也將進行公辦都更。

除了公辦都更,政府也希望輔導自辦都更。王武聰說明,過去找建商等於是地主找金主,由建商出資,由建商找建築師、營造廠、負責處理審議程序等,興建後的房子由地主與建商協議分配或按照權利變換比例分配;若採自辦都更,是所有權人自己找資金與專業服務,例如,可透過「建築經理公司」協助,建經公司多是銀行出資成立,建經公司可向銀行借錢蓋房子,再轉成住戶的房貸分攤去還,不用讓建商賺一筆,也不用分3成房屋給建商。台北有些海砂屋,因住戶多「餅已經不夠分,不太可能還分給建商」,適合走自辦都更,當然,地主未來也可以找住都中心尋求協助與服務。

他說,民辦都更數量最多,自辦都更又比公辦多一點。自辦需要協助,政府也有補助前期規劃費,到目前為止有超過100案左右。都更是否有整體目標?王武聰提醒,都更除了重建外,還有整建跟維護(拉皮)。一般都會區會走重建,是因為房價好,重建較有誘因;非都會區的重建,因每坪建造成本已接近售價,誘因不夠,或許採整建、維護方式比較可行。他說,中南部有些房子有保存價值,但還不到文資保護程度,可採整建、維護方式,政府有補助規劃費和工程費。

內政部統計,全台800多萬戶建築,超過40年以上的老屋約180萬戶,雙北更有半數以上是老屋。王武聰說,經評估有公共安全疑慮的老屋,政府應盡速協助改建。因此在都更修法過程,特別將危老建築拉出來,制定「都市危險及老舊建築物加速重建條例」。

「人會老、房子也會老」,這是危老條例最初的政策想定。王武聰說,都更條例為達公益性目標,須限制基地面積規模(例如部分縣市須1,000平方公尺以上),需要改建的危老屋若還要求面積規模,似不近情理,因此採用危老條例,不用限定基地規模,不需走都更的聽證、審議程序,前提是住戶要100%同意。

都更修法過程外界批評不斷。王武聰說,各方利益團體都在糾葛,政府一個一個去說服,讓各方可以接受。人權團體要保障弱勢族群的主張,政府非常同意,目前也有完整的程序加以保障;對建商而言,雖然程序簡化無法盡如人意,但明確的程序與容積獎勵,並建立起信任,就是對簡化都更流程的幫助;此外,也採納都市計畫學者的建議,未來在都更地區的劃定時,一定要擬定都市更新計畫,而且程序上完全比照都市計畫,讓都更案更具有上位的依據。

他認為,這兩年因為執政黨大力推動,展現很大成果,2017年的都更案數量提升到68案,高於一年平均的40案。都更三法中,危老條例、住都中心設置條例都已公布,都更條例從2012年啟動修法,一直都沒辦法有效進展,2017年從部版、院版,現在正由立院審議中,盼本會期三讀通過。

「真的是一步一步在進行,跟以前很不一樣」,王武聰說,沒有法案是完美的,但這次的都更修法至少是文林苑事件、大法官709號釋憲後的全面總整理,「各方雖無法完全滿意,但是可以接受的折衷方案」,這樣一來,社會就能繼續往前走,而不是停滯。

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